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上半年泉州樓市量跌價漲 二手房和東海成關注重點

2020-07-06 11:07來源:海西地產網瀏覽:我要分享:
上半年泉州樓市量跌價漲!

  2020年在不知不覺中,已經走過了一半!這個上半年足夠精彩!

  我們經歷了史上最長的一個春節、二三月份整個國家按下了暫停鍵,開發商集體上線直播買房,然后是復工復產,經濟增長不再設定目標了、地攤也可以擺了,就連向來嚴肅的各級領導也走入直播間開啟直播帶貨……磨難種種,依然向前!正如這半年的泉州樓市一樣,經歷了黑天鵝事件,但是整體形勢依然穩健。

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  首先,我們不妨先說一下泉州上半年的樓市基本面:量跌價漲!

  整個2020年上半年,整個大泉州住宅成交預計在3萬套左右,成交面積超過350萬㎡,其中晉江和泉州市區依舊是主力軍,成交了超1.5萬套住宅,成交面積超過184萬㎡。整體成交相比2019年同期有了一定幅度的下跌,但想想上半年由于疫情近兩個月的樓市停擺,這樣的成交量并不意外。

  而在價格上,根據5月份國家統計局發布的70城房價指數,5月份泉州新建商品住宅價格環比上漲1%,同比上漲 4.5%;二手房方面上月環比上漲0.8%,同比上漲2.3%。

  泉州房價漲幅溫和!

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  從去年的和今年上半年同期的對比數據來看,跌幅最大的地方竟然是泉州市區和安溪,按照常人理解,市區占據核心之便,各方面資源較為集中,出現這樣的情況,其實最主要的原因還在于,上半年的樓市大部分時間,是在做減法!

  首先的房源供應減少。這點很容易理解,截止6月30日,泉州五區共有23個項目獲批住宅類產品預售,累計獲批的房源約6700套,看著不算少,但這其中約4000套是在5月中旬之后獲批預售。

  特別是一直以來的熱門板塊,東海、城東、中心城區,在5月份之前可以說是新房零供應(海宸尊域項目在4.30-5.1才開始搖號選房)。

  其次是土地市場市場停擺。上半年泉州六區僅有臺商區三幅地塊在一二月份出讓(泉港五月底成交一幅小體量雙限地塊),中心市區,上半年土地零成交!5月29日年度供地計劃才正式公布,首批出讓的兩幅宅地已推出,但是實際成交日期已經是7月份。


泉州中心市區年度供地計劃地塊分布圖

  上半年的斷供造成了這樣幾個現象:

  一是由于受疫情影響,新房供應不足,許多有購房需求的人轉移到二手房市場尋找機會,特別是有些房東在此期間拋售房源,也客觀上促成了二手房的成交,上半年二手房市場表現好于預期。

  二是整體市場熱度還在。先不說東海板塊最近那低得令人發指的非剛需中簽率,就連外界覺得新天認籌之后紅利結束,限價到了一個更高階段的江南板塊,幾批次房源入市,依舊是認籌數高于房源數。

  市場的眾多需求在新房供應不足的情況下總要尋找一些釋放的出口,不愿意等的流向二手房,愿意等待的人,更多的是在等東海。

  03

  從5月開始東海板塊一連迎來上實海上海萬科城市之光東海灣門第、云璽臺4盤5批次房源的洗禮(新一批房源也即將到來),依舊高燒不退。可以說最近這2個月,東海可以出現了近年來難得的所有在售項目集體推盤的盛況。

  二手房倒掛、新行政中心地位的奠定、可以預見的紅利兌現,選擇東海我們可以有一大堆理由,但看似快節奏的城市發展,卻一直處于慢節奏的房價更新當中。

  說到板塊房價的更新,這一點從近年來泉州土拍當中看到明顯的變化。


各版塊已成交地塊最高限價

  典型的江南板塊,2017年片區內主力盤限價最高的八千多九千出頭,2018年世茂地塊毛坯限價接近一萬一,現在樓市供應的主力源昌江南城毛坯限價12036元/平。三年經歷了三輪房價的更新。

  城東自水墨芳林之后,毛坯限價到了17825元/平,北峰板塊早已告別了萬科麓城的13029元/㎡,即將進入東海灣山水秋暝毛坯限價14791元/㎡的時代。

  在別的板塊已經是限價出讓項目為主流的時代,東海還在消化著體量不小的非限價出讓項目,而在泉州嚴格的樓市調控政策下,這些地塊在銷售價格上難以得到更高的突破。

  而這個情況最直接的表現就是:大家公認的核心板塊被打成了價值洼地,購房者群起而入變得自然而然。

  這樣的現實也消磨的開發企業推盤入市的積極性,這一點在萬科城市之光和云璽臺兩個項目上表現得尤為明顯。不過近期兩個項目推盤節奏明顯加快,這種跡象說明,在東海高熱度下,樓市存量釋放的腳步加快,板塊的限價紅利正在以高于我們預期的速度消失。

  04

  板塊限價紅利的消失,最直接的表現就是,限價更高的地塊逐步成為立場的主流。

  5月29日,泉州年度供地計劃出爐,12宗地塊,可以說,都是所屬板塊中上品。

  這一點,從6月浦西萬達旁掛出兩幅商住地就可以看出,限價商品住宅毛坯限價均為19666元/平,比2018年群盛摘得的津淮街地塊高630元/平。就包括東海,也即將有新的地塊加入,原城建地塊,如果出讓,在限價水平上,想象空間極大。

  回顧這三年多泉州限價地塊的出讓,經歷了這樣的一種變化。

  在樓市風生水起的2017年,大量待成熟新區地塊(俗稱邊角料)出讓,受當時市場行情影響,開發企業普遍拿地熱情較高,也催生了眾多“板塊崛起”的神話,隨著樓市分化加劇,2019年出現了的情況是,出讓一下地塊區位不錯,但是有安置房配建要求的地塊,而從去年底開始,直接“王炸地塊”頻出,限價水平也水漲船高,表現最為明顯的就是泉州市區、晉江市區、安溪縣城中心。

  對于開發商企業來說,拿泉州的地,風險真不高!

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  這樣的一通操作之下,為泉州樓市的穩定打下了基礎,也形成了新的行情趨勢。

  對于下階段泉州樓市的表現,海帶君的觀點是,在下半年或明年年初,泉州樓市價漲量跌的態勢將更加明顯。

  首先正如上文提到的,板塊價格進入新一輪更新,在新的、優質的、更高限價水平的地塊加入下,促成了各版塊價格的上漲。

  另外同樣是新一輪價格更新的影響,像東海這樣的區域限價紅利會逐步消失,不過在此過程中,依然會消化掉相當一部分的購房需求。

  更重要的是,更多的購房者在新的價格體系下,向外圍板塊板塊溢出,中心市區板塊成交量會有明顯萎縮。

  4月28日,為統籌推進疫情防控和經濟社會發展工作,泉州市政府出臺了《促“六穩”“六保”追趕行動方案》。其中涉及房地產的僅有寥寥數語:推動房地產業穩定發展。推動386個在建項目加快投資建設、48宗未開工項目盡快開工。加快房地產用地供應。探索限價限購政策定向寬松。

  從目前看,督促符合條件的地產項目盡快入市已經取得明顯的效果,而對于官方首次提出的限價、限購定向寬松這個點上,相信未來將會有進一步的動作。

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  泉州樓市新一輪周期,將會建立起更有層次的價格體系,在凸顯中心區域地位的同時,一些外圍板塊將會在下階段成為土地出讓的重點區域。在此海帶君預計,以下幾個板塊將會成為未來樓市的新熱點:

  鯉城區——江南站前、繁榮片區

  豐澤區——北峰西華洋板塊

  洛江區——陽江新城板塊

  臺商區——白沙板塊

  晉江市——晉東板塊

  從幾個板塊看,均處于泉州重點打造的海絲新城范圍內,政府規劃在前,一些重磅公建項目陸續落地,征遷也在穩步推進當中。相比于東海的限價紅利,他們更多的是依托城市建設的紅利,未來預計整體限價水平會在1.3-1.4萬元/平左右,與泉州主城區1.7-1.9萬元/平的限價水平形成新的價格梯度。

  可以說2020年上半年,受疫情影響,近兩個的停工停產、新房供應延遲、土地供應不足,5月份才開始的這一波集中推盤都是在對原有存量的消耗,可以說,上半年樓市的一系列減法,已經形成了對原有樓市格局的拆解,俗話說不破不立,隨著新的更高限價水平地塊的出讓,新一輪的價格更新已經在路上。

 

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