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超280億砸向12大板塊!房企泉州拿地背后折射出的板塊價值!

2020-08-25 10:42來源:海西地產網瀏覽:我要分享:
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  作為泉州樓市的絕對主場,泉州市區和晉江一直是整個大泉州樓市的主力供應區域。在2018年的高峰時刻,泉晉兩地住宅成交和住宅供應雙雙突破5萬套大關!

  通過最近2年半的土拍情況,也能從一個側面反應泉晉各大板塊的熱度,誰在成為新的供應“糧倉”?誰是開發企業最看好的區域?

  泉州市區

  2018年至今,泉州五區出讓了近30幅商住地,累計出讓體量達426.8萬平,累計出讓金額約168億元。

  從各大板塊的出讓體量來看,無疑臺商區成為了近年來泉州市區土地供應的絕對主力,無論是出讓體量還是出讓金額均列第一。2018年3月份金茂和世茂的拿地可以備受視作該片區樓市全面爆發的起點。

  得益于新區可供應凈地和相關規劃配套的落地,臺商區在泉州樓市崛起迅速,在金茂世茂進駐之后,相繼迎來了龍湖、美的、保利、力高這樣的實力企業進駐。

  而中心市區可供應凈地不多的限制,2018年出讓的地塊均為“小而精”,兩年多一年近供應5.6萬平商住地體量,不過八千到一萬的起拍樓面價,最高1.6萬+的成交樓面價,宣示著“中心區位”的價值。

  江南板塊近年來采取穩扎穩打的推地節奏,相繼進入世茂、中南、三盛、源昌等房企的進駐,得益于2016年開始板塊熱度的提升,4個主流項目的拿地樓面價均在5000+以上。

  北峰板塊近年來一直處于供應偏緊的狀態,但是區域限價水平層層拔高。從2018年萬科拿地的13000+的毛坯限價水平,到2019年年底東海開發拿地已經是14791元/平的限價水平,而臨江西湖的保利項目,限價則達到了17797元/平的高位。

  開發區和東海2018年至今各有一幅地塊出讓,位于開發區的中南漫悅灣早已售罄,去年底出讓的保利寶珊花園旁地塊尚未入市,項目17216元/平的毛坯限價水平,相比于現階段板塊主力在售項目1.2-1.4萬元左右的限價水平,則更多的在向我們預示著東海板塊限價紅利的正在消逝。

  洛江2018年以來出讓的地塊以及全部集中到國道以北的陽江板塊,預示著這個板塊已經當時承擔洛江樓市主力供應區的使命。

  晉江市

  2018年以來,晉江累計出讓商住地體量達544.5萬平,累計出讓金額約167億元。最為泉州晉江最為活躍的地區,晉江各個鄉鎮都有著一定體量的商住地出讓,但是綜合看,近年來已經形成了市區、池店南、晉東、紫帽、高鐵新區幾個關注度較高的板塊,房企在這5個區域的拿地資金超116億,占各房企在晉江自2018年以來總拿地金額的7成。

  晉江市區土地市場在經歷的2018年的沉寂之后,在2019年下半年開始全面爆發,兩年多來近60萬平的供應體量有近8成是最近一年的供應,并且供應區域也十分集中,均分布于實際大道沿線。

  晉江土地市場的另一個特殊之處就在于市區的限價水平竟然低于池店南和紫帽,但依托于市區強勁的需求,開發企業對市區幾幅地塊的競爭十分激烈,溢價率都在50%以上,最高的中南的P2019-32號地塊溢價率達87%。而樓面價也是水漲船高,短短一年,樓面價從5000+上升到6000+,再到最后中南11.5億拿下的P2019—36號地塊樓面價達7208.4元/平。

  2018年、2019年可以說是池店南板塊的高光時刻,這個板塊是近年來晉江商住地供應體量、土拍金額最高的板塊。房企拿地金額也從早期陽光城、連捷拿地的4100多,飆升的百宏、中海6000+元/平拿地。

  晉東板塊在2018年可以說是最扎眼的板塊,受片區利好消息影響以及市場環境影響,房企對于該板塊拿地積極,經常出現一場土拍十幾家,甚至幾十家房企到場競拍的盛況。早期體量較小的地塊甚至于出現接近200%溢價率出讓的情況,隨著起拍價拔高,超高溢價拿地的情況才得到緩解。不過從2019年以來,板塊熱度明顯下降。

  晉江高鐵新區板塊和紫帽板塊這屬于典型的政府高預期的板塊,出讓地塊限價水平蓋過了炙手可熱的晉江市區和池店南板塊。作為政府限價高投入的板塊,這兩個板塊自2019年年底以來開始集中推量入市,目前累計推出體量近百萬平。

  寫在最后

  從2018年以來,泉州市區及晉江的土拍情況看,有幾個特點較為明顯。

  1、成熟區、核心區依舊是開發企業最喜歡的拿地區域,這點從泉州市區和晉江市區的幾幅地塊高溢價率、高樓面價出讓就可以看出。這些板塊配套完善、關注度高,開發企業可以實現快速消化。

  2、新興板塊也有段位,房企拿地各有側重。近兩年多來,崛起最為明顯的板塊是臺商區湖東和晉江池店南兩個板塊,布局土地供應兩大,在成交量上也是首屈一指。頭部房企在拿地時喜歡扎堆在房企集中度高,市場反應度好的板塊,而對于那些純新板塊,反而更多是本土房企、本土國企在試水。

  3、大房企偏好同區域規模化開發,小地塊本土房企更具博弈韌性。對于認可的板塊,大型房企更喜歡持續性的拿地,比如保利對于泉州市區,中南之于晉江市區、南益之于洛江、力高之于臺商、中海之于池店南、陽光城之于英塘等。而對于核心板塊的優質地塊,如果體量不大,往往本土房企更敢拼,比如群盛津淮街地塊、連捷田安路地塊。

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